中國房地產將遭遇10年大熊市?
??到目前,中國政府這一輪拯救樓市的行動,已經持續瞭整整一年。從去年3月零星的、猶抱琵琶半遮面的地方政府行為,逐步升級為全面的、中央部委直接出面的行為。那麼,2015年,乃至更長一段時間,中國房地產市場將如何演變呢?
??我的判斷是:中國房地產長達10年的熊市已經開始,當然,熊市裡也有牛股,甚至NB的板塊。北上深廣的樓市,就是熊市裡的“牛板塊”,而且潛力還頗大。
??我之所以判斷10年熊市已經開始,理由如下:
??第一,中國城鎮化目前遭遇瞭最大的瓶頸,這就是如何提高農民工的收入問題。
??2014年初,我曾經寫過一篇文章,標題是“城鎮化或許是個幹癟的紅包”,根據當時官方公佈的數據,算過一筆賬:
??2013年末中國大陸總人口為13.6億人,城鎮常住人口7.31億人,城鎮化率達到瞭53.7%。數據同時顯示,2013年中國“人戶分離人口”達到瞭2.89億人,其中流動人口為2.45億人。以中國的國情,75%大概是我們能達到城鎮化率的上限。表面上看,我們仍然有21.3%的空間,按照目前的增長速度,還能享受這個增長蛋糕20年。
??事實恐怕並非如此。中國人戶分離的“市民”大概2.89億,這些人大部分是進城務工的農民。如果仔細研究者一個個農民工個體,就會發現,他們要麼是夫妻一起進城打工,要麼是夫妻一方進城,還有的是單身漢進城。不管怎麼說,他們的傢庭中將近一半成員留在瞭農村。
??如果農民工收入足夠高,能夠獲得城市戶口,他們肯定會像白領一樣,將老婆孩子甚至父母接入城市生活,成為市民。這樣,他們還能再為城市帶來大約2.89億的人口。(7.31+2.89)÷13.6≈75%。也就是說,隻要經濟條件和戶籍管理制度允許,中國城鎮化率馬上就可以變成70%以上,也就是接近達到城鎮化的極限。
??所以,如果國傢不能真正提高普通人的收入,讓他們收入增長跑贏CPI、房價、醫療教育等服務的價格,那麼城鎮化的蛋糕就不可能繼續做大。而事實上,現在農村裡隻剩下老弱、婦孺,青年勞動力基本上都出來打工瞭。在過去這些年裡,政府為瞭保增長,常常使用泡沫來解決問題。其結果是,農民工距離在城市裡置業安傢越來越遙遠。
??信貸房貸銀行準備東西第二:過去10多年中國所有的城市都瘋狂擴張,各地規劃瞭大量新區、開發區,加上民間如火如荼的搶建風,房子的確是大大過剩瞭。
??國傢發改委“城市和小城鎮改革發展中心”的課題組2013年調查12個省、區的156個地級市和161個縣級市。結果發現,90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外,12個省會城市共規劃建設55個新城新區,有一個省會城市就要新建13個城區。“有研究數據顯示,全國新城新區規劃人口達到34億”。
??34億人,僅是未來幾年可以容納的增量人口。根據國傢統計局的數字,到2013年年底,中國城鎮人口是7.3億,新區規劃瞭34億人口,加起來就是40億人。也就是說,中國各地的新城如果按照規劃建成後,可以把全世界的城鎮人口全部裝進去!
??但我需要提醒大傢的是,這些統計沒有包含小產權房、集資房、軍產房等五花八門的房子。在很多地方,小產權房、集資房的存量,甚至超過商品房。
??第三,中國廣義貨幣M2快速增長的時代結束瞭。
??我曾將過去10多年的發展模式,概括為“印鈔票保增長”。意思是說,國傢通過貨幣超發,給購房者帶來財富增長效應,給未購房者造成恐慌,從而推動房地產、城鎮化高速發展,帶動鋼鐵、水泥、汽車、傢電等一系列相關產業增長,造就瞭過去若幹年的“中國奇跡”。
??這個模式必須結束瞭,因為房子過剩瞭,根本無法消化,擊鼓傳花的遊戲必然結束。其次,中國企業負債率已經是全球最高,威脅著金融安全。人民幣對內貶值對外升值也走到瞭極致,無法再這樣走下去瞭。所以,回歸實業,激活大眾創業、萬眾創新,就成為新戰略。
??在當前大背景和新戰略下,貨幣政策必須回歸常態。M2增速如果繼續明顯超過GDP增速,幾年之後人民幣就不得不大幅貶值,到那時,通過貨幣超發實現的資產泡沫就徹底破裂。我們看到,自2009年以來,M2增速從27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。這其實就是中國錢荒的根本原因。隻要M2增速被控制住,資產泡沫的程度也就被控制住,樓市想反轉就不可能。
??第四,新一輪工業革命(工業4.0)正在重塑經濟的方方面面。人類的增長方式正朝向更加低碳方向發展,資源被共享,城市正在去中心化,這將對房地產發生巨大影響。
??如果我們的工作方式、教育方式、醫療方式、交通方式、購物消費方式都發生瞭革命,城市還會有明顯的中心嗎?學位房還有意義嗎?傳統商業旺區的天價商鋪還值錢嗎?中心區裡高大上的甲級、超甲級寫字樓還能租出那麼多錢嗎?
??說實話,如果隻有我列舉的前三點發揮作用,我還能預測未來。當“第四點”介入的時候,很多事情都發生瞭變化,房地產市場的不確定性將更大,更難以預料。
??但有一點我相信永遠不會改變:信貸房貸銀行利率利率多少免費諮詢試算有人口增量的地區,房價長遠看還是向上的。
??另外,需要說明的是,由於國傢從政策上支持樓市,加上M2增速每年超過GDP增速5個百分點,所以即便未來10年房地產都是熊市,“有用的房子”(可以出租、出售或者自用的,而不是鬼城的房子)的人民幣計價,仍然會緩慢上漲,隻不過大多數城市跑不贏CPI而已。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/18385990794441131343903.shtml
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