樓市從政策市轉向市場市政策已難成購房驅動力
??當政策因素不再成為市場主導的時候，市場卻變得越發撲朔迷離。
??同往年一樣，在諸多業界專業人士對樓市的點評中，依然可以分出“樂觀派”、“悲觀派”和“中間派”。但與往年不同的是，今年這三派之間的界限變得異常模糊，或者說，在本次的受訪者中，無論是樓市的研究者、開發者還是投資者，誰都無法給予新一年的樓市一個明確的判斷。而一個更有意思的現象是，看空者和看多者往往不在同一個時間和空間的維度中進行對話，短周期看多者則對長周期表現出瞭悲觀情緒，而對長周期表示樂觀的人卻對短周期充滿瞭憂慮；對全國市場看多者則對局部區域表示擔憂，而局部市場的看多者卻認為全國市場正在下行。
??這樣的現象對於我們這些采訪者和記錄者而言，並非好事，我們很難在這些受訪者的觀點中尋找到“亮點”，甚至是“爆點”，但對於市場而言或許是一種真正的利好，業界對於後市的難以名狀，恰好說明瞭市場無形之手的回歸，在一個以市場為導向的市場中，一切皆有可能，一切也就因為復雜而難以一言以蔽之。
??回首2014年，中國樓市發生的最大變革在於行政幹預的逐漸退出，限購、限貸政策在全國大多數城市退出歷史舞臺，成為瞭這場變革的標志性事件。
??在這個過程中，一個更為重要的標志性事件在於，限購、限貸政策的退出並未再度引燃市場的熱情，絕大多數城市並未出現預期中的陽春三月或者是有一年的盛夏，這說明整個市場對於行政幹預預期發生瞭根本性轉變，政策因素已經不再成為購房者和投資者積極入市或者離場的主要驅動力。
??進入2015年，這樣的現象依然在延續。
??盡管，在今年的兩會上，來自中國政府高層的態度表明，中國政府的管理者和決策者們，對於房地產業和房地產市場的態度，已經從過去“對立”甚至是“敵視”，轉變為如今的“曖昧”，在兩會的政府工作報告中，在對這個市場的論述中，出現可久違的“支持”和“促進”等詞匯。
??伴隨著高層態度的轉變，兩會之後，從中央部委到地關埔重劃區信用貸款融資公司貸款全省皆可處理方開始醞釀更為積極的樓市刺激性政策。
??3月20日，住建部提出增加公積金貸款額度，促使市場剛性需求進第2順位房貸銀行貸款全省皆可處理一步釋放。
??同日，福建省三部門出臺穩定住房消費支持剛性住房需求的相關指導意見，被稱為“閩七條”，提出放寬全省首套房、首改房認定標準，首次申請公積金貸款的首付比例降至20%，借此全面提振樓市。
??隨後，又傳出上海公積金個人貸款額度正醞釀上調，幅度可達75%，公積金可貸額度將一次性大幅提高50%，變為單人可貸70萬元，每戶最高可貸140萬元。
??3月25日，北京也確認公積金首付降至2成。更早一些時候，廣州、濟南方面也表示，利用公積金貸款購買首套房時，首付比例最低為20%。廣州住房公積金管理中心更表示，目前正在研究以銀行放貸、公積金中心貼息的形式，通過商業貸款置換公積金貸款方案破解公積金貸款資金缺口困境，具體方案最後需要通過政府相關部門審批，但方向已較為明確。
??但同去年限購退出時的情況幾乎如出一轍，市場並未因為這些新政的出現而發生根本性轉變。
??來自易居方面的評論認為，雖然3月的監控數據顯示，十大重點城市的樓市成交量均有所上漲，其中一線城市成交面積環比上漲12.7%，二線代表城市中近七成成交量環比上漲。新開盤項目整體價格平均上漲6%。但上漲的主要原因是季節性因素還是政策利好所導致還很難判斷，至少目前還沒有直接證據顯示，政策因素成為人們入市的首要或是主要原因。
??與此同時，易居和中房指數的報告都指出，即便目前市場的短期上揚是受到政策因素的驅動，但從長遠來看，隨著成交放量，各地對於公積金需求量將明顯增加，而繳存增速低於放貸速度等原因會導致不少城市的住房公積金“餘額告急”，對於大多數被公積金利好政策激發出來的樓市需求而言，無法享受到優惠措施，從這個角度來看，刺激樓市需求的政策可持續性並不高。
??事實上，對於中國房地產市場而言，行政幹預力量的弱化，在長周期是一種利好，但在短周期中或許就是一種利差。有一千個讀者就有一千個哈姆雷特，同樣的，有一千個購房者就有一千種需求，當購房者和投資者不再被政策左右，更多的從自身的需求出發選擇入市時間、選擇產品種類，這就意味著這個市場開始變得越發復雜，不同的城市之間，同一城市的不同區域之間，同一區域的不同產品之間，都會呈現出千絲萬縷的差別。
??在這個過程中，長周期和短周期的相互作用也將變得更為模糊和復雜，長周期趨勢並不能左右短周期波動，而短周期的波動也無法幹預甚至改變長周期的趨勢，人們對於這個市場的預期判斷同樣將變得更為復雜和艱難。
??同市場復雜性伴生的一定是市場的多樣性，這種多樣性也必然導致整個行業分化的開始，可以預見的是在未來的發展道路上，有人星夜趕考，有人告老還鄉的冰火兩重天或許就發生在同一時刻同一地點上的擦肩而過。
??當市場越是平淡，這個行業中的故事也就越多，這才是2015年最值得期待的地方。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-11/08405992455925083190905.shtml
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